“야, 우리 아파트 증여하려고 하는데… 증여세는 공시지가로 내면 안 되냐?”
저한테 친구가 이렇게 물었습니다. 순간, 머릿속이 복잡해졌어요. 왜냐고요? 시가랑 공시지가 차이가 너무 크니까요.
시세는 10억인데 공시지가는 6억.
세금 차이? 장난 아니죠.
이 질문, 부동산 증여를 준비하는 분들이 정말 많이 합니다. 그래서 오늘은 확실히 정리해 드릴게요.
증여세는 공시지가로 계산할 수 있는가?
그리고 시가 기준이면 세금이 얼마나 차이 나는가?
1. 증여세 계산 기준, 원칙은 ‘시가’
국세청은 부동산 증여세 계산 시 시가(시장가치)를 기준으로 합니다.
즉, 증여일 전후 6개월 이내의 매매 사례 가격이 있으면 그 금액이 바로 시가예요.
그런데 사람들은 이렇게 생각하죠.
“시가로 하면 세금이 너무 많아. 공시지가로 하면 훨씬 싸잖아?”
////
맞아요, 세금 차이는 정말 큽니다. 그런데 현실은 간단합니다.
공시지가는 원칙이 아니라 예외입니다. 거래사례가 없거나, 감정평가액으로만 시가를 산정할 수 있을 때 공시가격이 쓰여요.
2. 실전 예시: 시세 10억 vs 공시지가 6억
이제 숫자로 보여줄게요. 조건은 이렇습니다.
- 아파트 시세: 10억
- 공시지가: 6억
- 부모 → 성인 자녀 증여
- 증여재산공제: 5천만 원
① 시세 10억 기준
- 과세가액: 10억 - 5천만 원 = 9억 5천만 원
- 증여세율:
- 1억 이하 10%
- 5억 이하 20%
- 10억 이하 30%
계산
- 1억 × 10% = 1천만 원
- 4억 × 20% = 8천만 원
- 4.5억 × 30% = 1억 3천5백만 원
총액: 약 2억 2천5백만 원
② 공시지가 6억 기준
- 과세가액: 6억 - 5천만 원 = 5억 5천만 원
- 증여세 계산:
- 1억 × 10% = 1천만 원
- 4억 × 20% = 8천만 원
- 나머지 5천만 원 × 30% = 1천5백만 원
총액: 약 9천5백만 원
세금 차이: 약 1억 3천만 원!
이래서 다들 공시지가로 신고하고 싶어하는 겁니다. 그런데… 이거 합법일까요?
3. 공시지가로 계산 가능할까?
답은 조건부 YES입니다.
////
- 증여일 전후 6개월 내 매매사례가 없을 때
- 국세청에서 인정하는 ‘시가’가 없을 때 (예: 지방 단독주택, 오래된 건물)
- 감정평가서를 제출한 경우
하지만 아파트처럼 거래가 활발한 경우는 거의 100% 시가 기준이에요. 공시지가로 신고했다가 국세청에서 시세 조사하면 가산세 폭탄 맞습니다.
4. 세금 줄이는 합법적인 방법
자, 이제 진짜 핵심입니다. 증여세는 누진세 구조라, 조금만 방법을 바꿔도 수천만 원 절세가 가능합니다. 이 3가지 전략만 기억하세요.
첫째, 지분을 나눠 증여하세요.
10억짜리 아파트를 한 번에 주면 세금 폭탄입니다. 하지만 50%씩 쪼개서 두 번에 걸쳐 증여하면? 세율 구간이 낮아져서 수천만 원이 절약됩니다. 단, 증여 간격은 최소 10년 이상 두는 게 좋아요.
둘째, 배우자도 활용하세요.
부모가 자녀에게 증여할 때, 아빠 이름으로만 하지 말고 엄마도 같이 증여하세요. 왜냐하면 공제가 각각 적용됩니다. 직계존비속 성인 자녀는 1인당 5천만 원 공제니까, 부부가 함께 증여하면 공제 1억!
////
셋째, 증여 타이밍을 잘 잡으세요.
공시가격 발표 전에 증여하거나, 부동산 시장이 하락기에 들어섰을 때 증여하는 겁니다. 시세가 떨어진 시점에 증여하면 과세 표준 자체가 줄어들죠. 감정평가액으로 신고할 수도 있으니, 가격이 낮을 때 전략적으로 움직이세요.
5. 실전 FAQ
Q1. 증여세 공시지가로 신고하면 들키나요?
A. 100% 들킵니다. 국세청은 실거래가, KB시세, 부동산 빅데이터를 다 보고 있어요. 최근 6개월 이내에 거래 사례가 있으면 시가를 적용하고, 신고를 공시지가로 했다면 세무서에서 경정 처리 + 가산세까지 부과합니다.
사실혼 재산분할, 어디까지 가능할까? 핵심 쟁점 완벽 정리!
Q2. 거래사례가 없으면 어떻게 계산하나요?
A. 이 경우는 감정평가액을 기준으로 합니다. 감정평가는 2개 이상 감정평가법인에서 받아 평균값을 쓰는 게 안전합니다. 비용은 들지만 국세청에서 인정합니다.
Q3. 증여세를 줄이는 가장 효과적인 방법은?
A. 첫째, 지분을 쪼개서 증여하세요. 10억 아파트를 한 번에 주는 것보다, 50%씩 두 번에 걸쳐 주면 누진세 구간이 낮아져서 수천만 원 절세됩니다. 둘째, 부모 모두 증여자로 참여하세요. 공제액이 두 배로 늘어납니다. 셋째, 시세가 낮을 때 증여하세요. 부동산 시장 하락기에 감정평가로 신고하면 훨씬 유리합니다.
Q4. 증여세 신고 안 하면 어떻게 되나요?
////
A. 신고 안 하면 나중에 국세청에서 추징합니다. 그리고 가산세 20% + 이자까지 붙어요. 1억 절약하려다가 1억 5천 손해 볼 수 있습니다.
Q5. 아파트 외에 토지나 단독주택은 공시지가로 가능합니까?
A. 가능성이 있습니다. 왜냐하면 거래사례가 없으면 공시지가나 감정평가액을 기준으로 하거든요. 특히 시골 땅은 공시지가로 계산되는 경우가 많습니다.
5. 마무리
증여세는 시가 기준이 원칙, 공시지가는 예외입니다. 세금 차이는 어마어마하지만, 규정을 잘 지켜야 합니다. 무리하게 공시지가로 신고하다가 가산세 맞으면 더 손해예요. 합법적인 절세 전략을 꼭 고민하세요.